核心观点：高新区写字间入驻处于一个不稳定的状态。

　　调研：为了解市场真实情况，我司在高新区进行了周期性调研活动，本次市场调研的项目仅为高新区的纯写字间，高新区共有纯写字间133栋，除去成交较少的项目（如：迈科国际）或整栋入住10个企业以下的项目（共计40栋），我司实际调研93栋，建筑面积共计2,943,835㎡，调研行为由商务部统一安排，经纪人执行，由项目的顶楼到一楼，登记房号及公司名称，收集完毕后根据项目平面图统计每间办公室的面积。同时可根据调研情况反映项目真实的空置率。

　　换房率：对比同一项目的两次调研结果，可得知项目在此周期内的真实换租情况，根据换房的体量及该项目的总体量，可以得出换房体量的占比，该占比称为该项目本周期的“换房率”。该指标相对于“净吸纳量”来讲，更能真实反映项目的入驻情况。

　　该指标能准确描述项目的入驻情况，可结合空置率等市场数据总结得出项目的招商策略，对招商、物业管理等领域有重要意义。

　　（数据均以项目为单位，如同一项目出现2及2以上栋座，则为项目总体情况）。

　　高新区在2021年整年市场调研的93个栋座中平均换房率为21.91%，即全年共有644,994㎡的体量进行换租行为。而整体的平均空置率达到了21.7%，在较高空置率的情况下同时存在较高的换房率，说明了当前写字间入驻处于非稳定状态。

　　首次调研时间为1月15日，往后每3个月调研一次（蓝色为1季度换房率，橙色为2季度换房率，灰色为3季度换房率，4季度数据因疫情缺失），细究而言，高新区3季度换房率较之2季度大幅度提升。首先，临近年底，企业以年为单位的结算中资金可能出现较大问题，所以提前布局，或抵消利润（扩租，以房租为利润的固定支出项），或资金控制（缩小租赁面积，降低支出，控制企业固定成本）；其次，2021年国家双减政策对市场造成较大影响，各行业环环相扣的业务往来难免波及；第三，3季度是毕业季，针对各家企业来说是调整布局，优化架构的最佳时机，故3季度市场的换房率较高。

　　结合空置率数据维度，若空置率高且换房率高，则代表项目企业入驻情况不太稳定，若空置率低且换房率低，则相对入入驻稳定，状态较好的是高换房率且空置率低，则代表着招商成功或入驻情况良好，而最佳状态是空置率及换房率双低。

　　高新区3季度换房率后10项目中，旺都项目换房率为1.42%，空置率为7.73%，相对来说入驻状况较为良好。

　　康融观点持续关注写字间楼宇经济指标，结合网络点击、线下带看、实际成交、调研等真实数据积极反映市场真实状况。